中房报记者 许倩 北京报道

沉寂多年的合肥苏宁广场项目，终于迎来重磅接盘方。

近日，位于合肥市北二环与蒙城路交口西北角的一处商服用地及地上商业在建工程（原合肥苏宁广场项目），在京东拍卖破产强清平台顺利成交，成交价为6.57亿元，竞得方是华润置地全资子公司上海泓喆房地产开发有限公司，意味着央企华润正式入主这一停滞多年的城北核心商业地标。

据拍卖平台记录，该项目标的评估价为10.21亿元，历经3次拍卖才最终落地。今年4月24日，项目首次以评估价10.21亿元起拍，因无人出价流拍；5月27日二次拍卖下调起拍价至8.17亿元，依旧无人问津；直至6月13日第三次拍卖，起拍价降至6.534亿元，在两名竞买人两轮加价后，以6.57亿元成交，较原始评估价折价35.6%，大幅降低了接盘成本。

为杜绝项目二次烂尾风险，本次拍卖设置了严格的履约要求，竞得方需在法院裁定成交后12个月内启动复工续建，30个月内完成全面开业运营。按此时间节点推算，该项目最晚将于2027年6月复工，预计2029年初正式开业。

目前，华润置地尚未对外披露该项目的正式定名及整体改造运营方案。但结合华润商业产品线布局及业内推测，该项目大概率将被纳入华润高端商业体系，打造标杆级万象系综合体，填补合肥城北大型高端商业配套的空白。

此次接手合肥苏宁广场，仅是华润置地近期商业资产收并购的缩影，也是央企参与闲置资产盘活、深耕核心城市的重要布局。

苏宁遗梦

合肥苏宁广场的诞生，源自苏宁置业的高速扩张时期。

2018年，苏宁置业斥资15.36亿元拿下合肥庐阳区北二环核心地块，随后与融创合资成立合肥苏宁悦城置业有限公司开发该项目，其中苏宁置业持股51%，负责商业整体运营；融创持股49%，主住宅板块开发。

按照最初规划，该项目总体量达27万平方米，纯商业建筑面积达17.5万平方米，定位高端智慧型购物中心，对外宣称总投资高达50亿元，目标打造“庐阳北部商业标杆”。

该项目于2019年1月动工、2020年完成主体封顶，与一路之隔的宜家家居共同组成“苏宜商业板块”，被市场与市民寄予厚望，原计划2021年10月正式开业。

彼时，苏宁置业稳居全国房企50强，在南昌、南京、合肥、滁州等多个城市密集落地苏宁广场、苏宁雅悦酒店等重资产商业项目，扩张步伐迅猛。但大规模重资产布局，也让企业资金压力持续攀升，资金链隐患逐渐暴露。

2021年，苏宁集团债务危机全面爆发，高速扩张步伐戛然而止，合肥苏宁广场项目随即全面停工。彼时项目仅完成主体框架建设，机电安装、外墙幕墙、消防系统、室内精装等工程全部搁置。这座备受期待的城北商业新地标，就此沦为闲置在建楼宇，一停就是近5年。

2025年4月，合肥市中级人民法院裁定受理合肥苏宁悦城置业破产清算案，同年12月宣告公司破产。数据显示，截至2025年6月，该项目共有225户债权人申报债权，总额达27.83亿元，管理人初步核定债权金额为14.92亿元；而项目核心资产（在建工程+商服地块）评估价值仅10.2亿元，企业严重资不抵债。至此，停滞多年的合肥苏宁广场正式进入司法资产处置阶段。

事实上，华润置地早已提前布局，伺机出手。早在2026年3月，华润置地安徽公司就已针对该庐阳N1801号地块项目，启动前期结构顾问咨询工作，提前开展复工技术研判、方案筹备等前期工作，为后续接盘作准备。

本次拍卖除成交价款外，竞得方还需承担多项配套费用与履约保证金，包含成交价0.4%的辅拍服务费、0.5%的平台技术服务费，同时需缴纳3000万元续建履约金、2000万元开业运营履约金。所有保证金均与工期、开业节点严格挂钩，逾期未完成建设及开业要求将被全额没收，从制度层面规避项目再次烂尾风险。

当地业内企业人士直言，华润此番交易性价比突出。从合肥当前土拍市场行情来看，该片区同等区位、15万平方米体量的全新商业用地，出让底价普遍在8亿～10亿元，且无任何建筑基础。而华润以六折低价拿下已完成主体封顶的完整商业建筑壳体，不仅大幅节省了土地成本，更省去了数年土建施工周期，盘活效率远超全新拿地新建项目。

但低价接盘只是盘活第一步，后续挑战依然严峻。据行业测算，项目后续续建、改造、装修及配套落地等总投入预估达12亿～14亿元。叠加30个月硬性开业时限，短期内需要密集投入大量资金，项目在培育期内难以产生正向现金流，对华润置地的资金调度、成本管控能力提出极高要求。

与此同时，国内商业市场竞争持续加剧，重点城市高端商业已呈现结构性过剩态势。即便依托华润万象系成熟的运营、招商和品牌管理能力，新项目仍将面临培育周期拉长、投资回报率下行的行业共性压力，未来项目的差异化运营、客流激活、优质商户留存，仍是华润需要攻克的难题。

逆势猎手

接盘合肥苏宁广场，只是华润置地逆周期收并购棋局中新落的一子。近3年，华润已在深圳、武汉、南京等核心城市，批量拿下世茂、华夏幸福等出险房企搁置多年的大型综合体项目，形成一套标准化的存量盘活路径。

就在一个月前的5月6日，华润置地以70.45亿元底价拿下深圳原深港国际中心地块，再度接盘城市核心停滞地标。

原深圳深港国际中心，曾是2017年世茂以239.43亿元拿下的深圳超级地王，规划约700米，一度冲刺“中国第一高楼”。2021年世茂陷入流动性危机后，项目于2022年全面停工，后续两次司法拍卖均以流拍告终。

转机出现在2025年，深圳启动“清调供”纾困机制，以约68亿元收储该地块，完成债权债务梳理与风险隔离，并对规划进行关键调整——用地性质从纯商业转为“住宅+商业”，住宅占比高达64%，并允许住宅先行开发、商业与酒店分期建设。重新上架后，华润置地以70.45亿元底价竞得。

“华润置地接手是有一定必然性的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，此类大体量项目唯有央企具备接盘能力，而华润在周边已运营大运中心与大运天地，拿下后可形成“住宅+商业+文体”的片区协同效应。

这一盘活逻辑同样适用于合肥。华润在合肥已落地万象城、万象汇等成熟商业矩阵，接手苏宁广场后，可实现城北新地标与全城现有商业体系的资源联动、客流互补，进一步巩固区域商业话语权。

更早些时候，2022年底，华润便以124亿元低价收购华夏幸福南方核心资产包，拿下武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京金陵华夏中心三大停滞综合体，相较原始拿地成本大幅折价，目前多个项目已陆续复工改造、落地万象系商业。此外，华润还通过司法拍卖、股权收购等方式，陆续接手杭州、福州、济南、郑州等多个城市停工商业项目，统一标准化改造运营，成为行业存量盘活的主力央企。

从这些案例来看，华润置地瞄准的均是核心城市核心地段、因房企流动性危机搁浅的优质存量资产，且依托地方政府存量盘活政策红利，实现大幅折价抄底。在行业深度调整周期，华润正以“逆周期猎手”姿态持续收储优质资产，持续重构重点城市商业格局。

不过，白衣骑士的扩张背后，风险依然不容忽视。对于持续抄底存量项目的华润置地而言，最大挑战并非资产价值本身，而是平衡扩张节奏与财务安全边际。如何克制规模化抄底冲动，在项目扩容、资产增值与稳健经营、严控风险之间找到平衡点，将是行业头部房企长期面临的经营考题。